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丁祖昱:怎么看待疫情下地产职业的危与机

方针方面。

政府要求银行不要抽贷、恰当展期等,也有一些相关方针出台。还有一些和工程有关的、和交给有关的、和预售有关的各式各样的方针。总的来讲,应该说是最近三年来利好方针最密布出台的一个阶段,信任接下去会有更多的省市会跟进一些相关的宽松方针。

当然咱们也留意到今日也有提法:不要把房地产作为短期影响经济的手法,我觉得也是要值得咱们留意的。不要在方针太密布之后,单个企业又太过于高调,体现出这种商场的敏捷康复,使得十分困难产生的方针会集出台的阶段会被停止或暂停掉。

当然从现在状况来看,当地政府经过出台一些宽松方针,来康复房地产商场正常的运转,我以为仍是一个大趋势,所以接下去还会有更多的省市,仍是会持续跟进相关方针的。这是第一个方面,方针面,咱们还会看到更多的活泼的改动。

商场方面。

商场最近两个礼拜其实没什么太大改动,买卖仍是接近于零。当然最近用了一些线上营销的方法,咱们看到了一些成交。可是我说的是正式网上挂号存案这块,现在数量仍是十分有限的。可是跟着疫情的缓解,许多线下售楼处逐渐的敞开,这几天康复经营的售楼处的数量明显增加,也有一部分会康复值勤,值勤就等于可以开端处理一些相关的手续,特别是在1月份的一些客户,现在陆陆续续也在疫情比较平缓的时分,他们也到售楼处开端处理一些相关的购房手续。

所以接下去一段时刻,咱们会看到整个成交开端渐渐的康复。我信任两周之后,3月份开端,整个成交康复的速度,我个人判别会加速。这个条件当然是疫情可以进一步好转,我信任成交可以加速。整个二季度我以为成交可以回到相对比较正常的程度。或许我更达观一点,我从这几回前后大概有两周左右参与电话会议,我便是表达出相对偏达观的,特别是对疫情的操控偏达观的这样一种判别。

3月份它是一个缓慢康复的进程,可是回到二季度我以为就可以根本康复到正常的房地产买卖的状况。当然一手和二手我以为仍是会有一些差异的,一手房康复的速度或许会更快一些,二手房的康复速度或许会相对慢一点,这傍边仍是会有一些不同。

别的城市之间我以为也是会有一些差异。我留意到,比如说像昆明,现在根本上售楼处康复经营的超越2/3,可是更多的当地大多数的售楼处还没有康复正常的运转,所以城市间的差异其实也蛮大的。

比如说深圳售楼处康复的数量就很少,可是广州售楼处康复经营的数量就相对更多一些,所以这傍边的差异仍是蛮大的。住所商场我依照现在的这种状况,我觉得也便是影响5%左右,不会超越10%。出售金额影响更小一些,首要影响的是出售面积这一块。

基建方面。

基建的康复我以为会和售楼处的康复相对同步。现在来看,建造这块的康复还没有正式开端,所以也有许多出资人和我沟通,说会不会影响本年开工和竣工的状况。

从现在状况来看,假如可以在3月份开端康复的话,那么影响是有限的,究竟本来的2月份,新年前15天和新年后15天,本来修建企业就不开工的,都要比及新年后15天今后才会正式开工。

这一次或许会延伸2周到4周。假如仅仅是延伸2周到4周的话,我以为放到全年中工期仍是赶得回来的。假如延伸的时刻持续加长的话,或许会影响全年的评价的相对数。因为大多数的竣工都是放在12月份的。假如持续施工康复不了的话,也会对年底的竣工的状况产生必定的影响。现在状况来看,假如仅仅是影响两周到三四周的话,我以为赶一赶仍是来得及的。

出资方面。

最近成交了100多块地,昨日我写的大众号里面临这100多块土地也做了一些剖析,比从前正常的时分来说几乎是腰斩,但仍是有成交。咱们也看到了许多城市都推延拖延土地的拍卖,还有一些城市持续坚持本来的土地拍卖的时刻点。北京上星期的成果仍是十分不错的,今日上海也会有一块地,晚上也会成交。

所以土地商场我却是以为会拖延买卖,可是不会对本年的土地商场全体产生特别大的影响,并且短期内我以为土地出资的价值更大一些。因为这段时刻没有房产出售的收入和回款,所以开发企业关于出资拿地仍是抱以比较慎重和张望的情绪。最近土地商场反而有一些空间,有一些时机,政府也会给出更优惠的一些条件。我以为,接下去两周到一个月的时刻里,应该是一个挺好的拿地窗口期。

房企方面。

本年因为疫情来得比较早,新年前几天疫情就开端扩散了,所以房企本年关于现金流的办理,我以为仍是比较早开端做的。所以全体来讲,我觉得危险大多数仍是可以操控的。

假如再晚一两个月产生疫情的话,许多房企一季度投的钱现已投出去了,这对房企来说影响或许会更大一些。现在大多数没有投出去,反而对房企现金流办理这块来说是利好,这对职业来说也是不幸中的大幸。

但总的来讲,本年的出资我以为仍是会相对偏慎重的,特别是一季度房企必定仍是以张望为主的。一旦商场康复,出售正常,回款正常之后,出资才会进入到正常的轨迹。

所以从房企出资的状况上讲,最近量必定仍是会往下走的。当然现在比较活泼的是央企、国企,再加上少数的规划房企,相对来说在出资方面更活泼一些,更多的房企仍是选用张望的方法。

关于房企自身状况来讲,我觉得立刻说要呈现破产清算的这种企业仍是少之又少,不能说没有,可是我以为在规划房企傍边这种企业仍是比较少。首要原因也是我前面讲到的,因为本年的疫情来的比较早,所以房企在办理现金流方面一月下旬就开端从严办理,反而不会出这么大的问题。所以2020年我觉得房企的运营有压力,可是还不至于到立刻要破产这样的一种程度。

非住所方面。

非住所商场我反而觉得压力大一些。咱们也都留意到,比如说写字楼,这次疫情期间现已有很长时刻,许多人没去写字楼,可是也忽然发现长途工作作用也不差。所以有或许许多人接下去就离别写字楼这样的一种运作形式,特别是一些中小企业、微型企业或许就离别写字楼了,会更多选用居家工作、长途工作的方法。根本也可以满意事务上的需求,所以写字楼全体的供求压力仍是蛮大的。

别的一块影响比较大的便是商业地产。因为本年的疫情对整个商业影响应该说是最大的,许多的业态是会要被清零或推翻的,比如说训练,忽然之间,线下训练全关,改成线上训练。一旦启用线上训练,习气线上训练之后,你会发现线上训练自身也是一个十分不错的挑选。关于训练公司来讲也是一个不错挑选,可以很大程度节省线下的本钱。所以像这个业态,或许会大幅度从商业地产傍边削减。

对商业房地产来讲,减租免租是一种应战,但业态巨大的调整或许是更大的应战。未来有一部分业态消失了,哪些可以弥补进来,哪些可以长时间的开展下去,现在我以为仍是要打个问号的,也没有给出一个更好的解决方案。就像10年前因为电商的产生,倒逼整个商业业态的改动,而这次因为疫情的影响,我以为也会对原有相对会集的体验式商业产生一些改动。至于改形成什么方向,未来远景怎么样,我也没有一个特别好的定论。

别的一些方面,像工业地产、物流地产、租借商场等,也都是存在必定的压力的,特别是租借。长租公寓这块,从前节后是旺季,本年节后是冷季。从现在的态势状况来看,康复还需求一段时刻。所以本年的细分商场,住所外的细分商场的压力或许比住所压力更大一点。

细分商场傍边只要一项,物业,全体的态势开展仍是十分不错的。这一次的疫情严重程度让物业和社区居民之间的这个联系愈加严密。所以从这一点上来讲,反而给物业加分。物业这些股票在资本商场的体现,其实也反映价值的提高。

总的来讲,我觉得3月份之后,一手和二手会逐渐的康复,一手康复的速度或许会更快一些。开发企业为了急于回笼资金,也会选用以价换量的促销方法,利用好线上和线下整合营销的手法,保证可以在疫情完毕商场开端康复的进程中,最快速的完结去化。事前签约,拿到回款,这或许也是接下去开发企业的重中之重,关键傍边的关键。

我觉得开发企业在阅历了一个多月的调整康复期之后,会很快进入到全方位的复工傍边,包含形式上的复工,更包含出售上的复工、出资上的复工和精神上的复工。

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